טיפים ללקיחת משכנתא

אמנם לא נוכל לתמצת את כל עולם המשכנתאות למאמר אחד, אך נשתדל לתת כמה טיפים לפני לקיחת משכנתא חדשה. למשל, מהם הנתונים שעלינו לקחת בחשבון טרם לקיחת המשכנתא? מה העלויות הנוספות שרצוי לקחת בחשבון ברכישת דירה? לאילו משתנים צריך לשים לב? איך נדע אם נוכל לסמוך על יועץ המשכנתאות שלנו? ועוד..

טרם לקיחת המשכנתא יש להתחשב במספר נתונים:

1. מהו ההון העצמי שיש ברשותנו?
2. מהו ההחזר החודשי שבו נוכל לעמוד? – הן מבחינת הבנק והן מבחינת היכולת הכלכלית שלנו.
3. מהי מטרת הרכישה? נכס למגורים/ להשקעה/ למגורים זמניים?
4. האם אנו מצפים להחזיק בנכס לטווח הקצר או הארוך?
5. האם נרצה לפרוע את המשכנתא או חלקים ממנה במשך חיי ההלוואה ע”י כספים שאנו עתידים לקבל כגון: חסכונות /ירושה/ קרנות השתלמות וכד’.
6. מהם הצרכים האמיתיים שלנו מהמשכנתא? האם נשאף למשכנתא יציבה ככל האפשר? האם נכוון למשכנתא ללא קנסות פירעון מוקדם? כמובן שיש עוד המון נקודות שנצטרך לשים אליהם לב לפני בניית תמהיל סופי שילווה אותנו לאורך חיי ההלוואה.
7. לעולם לא נשווה את התנאים והמסלולים שקיבלנו במשכנתא שלנו, לכאלה שקיבל קרוב משפחה/ חבר/ מכר וכו’ – וזאת מכיוון שלכל לקוח יש צורך שונה במשכנתא, כזו שתתאים לצרכיו האישיים, מה גם שכל לקוח מתנהל בצורה אשראית שונה, תחום עיסוק שונה, ותק שונה במקום העבודה ועוד המון פרמטרים שונים בין לקוח ללקוח, ולכן זו תהיה טעות אם נשווה את התנאים שלנו לתנאים של לקוח אחר.

בנוסף לכך, תמיד נזכור שיש להיערך מראש ולקחת בחשבון עלויות נוספות מעבר ללקיחת המשכנתא ורכישת הדירה, להלן חלק מהעלויות הנלוות ברכישת דירה:

• עמלת פתיחת תיק משכנתא – (נכון לתאריך 01.06.2022) עמלת פתיחת התיק עומדת על 0.25% מגובה המשכנתא המבוקשת, לדוגמא: על משכנתא של 1,000,000 ש”ח, עמלת פתיחת תיק תהיה 2,500 ש”ח (ניתן לקבל הנחה עבור עמלה זו).
• שמאות – ברכישת נכס מקרקעין, הגוף המממן בדרך כלל ידרוש מאיתנו דוח שמאות על מנת לאמת את שווי הנכס הנרכש. קיימים שני סוגי שמאות:

1. שמאות מוקדמת – שמאות שנבחר לעשות מטעמינו, בד”כ לפני חתימת חוזה לרכישת הנכס, בדרך כלל נבחר בשמאות זו על מנת להיות בטוחים בשווי הנכס שאנו רוכשים ולא נופתע משווי הנכס לאחר חתימת חוזה הרכישה. על שמאות מקדימה נחוייב במחיר מלא על פי תעריף משרד השמאים שנבחר – ממוצע המחירים נע בין 2,000-5,000 ש”ח פלוס מע”מ.
2. שמאות מסובסדת – לאחר חתימת חוזה הרכישה, ובמידה ולא בוצעה על ידינו שמאות מקדימה, הבנק ישתתף בעלות השמאות, התשלום בממוצע יעמוד על בין 350-1,200 ש”ח תלוי בשווי הנכס ובבנק ממנו נקבל את ההפניה לשמאות.
   חשוב לדעת, שאת המשכנתא הבנק ייתן בהתאם לנמוך מבין שווי שמאות הנכס או מחיר הרכישה בחוזה. למשל: לקוח שרוכש דירה בשווי 1M ש”ח ויבקש 750,000 שקלים (75% מימון), ויגיע שמאי שיעריך את שווי הדירה ב 900,000 – הבנק יסכים לתת מקסימום 675,000 ש”ח שמהווים 75% מימון ביחס לשמאות.

• יועץ משכנתא – עלות ייעוץ משכנתאות תנוע בין 6,000-10,000 ש”ח פלוס מע”מ בממוצע עבור תיק סטנדרטי.

• עו”ד מקרקעין – עלות של 0.5% פלוס מע”מ.

• חתימת עו”ד נוטריון 200-300 ש”ח בממוצע.

• תיווך – 2% פלוס מע”מ משווי העסקה.
• בנוסף יש לקחת בחשבון עלויות שיפוץ וריהוט שאינם נכללים במשכנתא.

להלן טיפ נוסף בלקיחת משכנתא חדשה שיכול בקלות להוביל לחיסכון נוסף ומשמעותי בתשלומי ריבית והצמדה בהחזרי המשכנתא שלנו:

הדרך הנוספת שבה נוכל לחסוך בסביבת הריבית שלנו היא התייחסות להקצאת הון. 

אז מה הכוונה בהקצאת הון?

הקצאת הון אומרת כך: הכסף שהבנק “שם בצד” אל מול כל שקל שהוא נותן כהלוואה.

במילים אחרות, כאשר הבנק נותן לנו הלוואת משכנתא הוא בעצם “מקפיא” סכום כסף מסוים שאינו יכול לבצע בו שימוש (מסחר) עד שההלוואה תיפרע במלואה.

מדרגות הקצאת ההון נגזרות מאחוז המימון של הבנק על הנכס הנרכש – סך הכל הנושא בעל הגיון, ככל שהבנק מממן סכום גבוה יותר משווי הדירה, כך גם גדל הסיכון של הבנק – כאשר החלק הממושכן ע”י הבנק גבוה יותר, כך עולה גם רמת הסיכון של הגוף המממן וכמו שאנחנו כבר יודעים – תמחור הריבית בין היתר מגלם את הסיכון של הבנק בעסקה. לכן קיימת חלוקה ל 3 מדרגות שמהוות סוג של “תמחור סיכון” עבור הבנק.

ככל שהקצאת ההון גבוהה יותר – כך יהיו הריביות יקרות יותר והפוך, ככל שהקצאת ההון תהיה נמוכה יותר – כך הריביות שהבנק יוכל לתת לנו יהיו זולות יותר.

להלן פירוט מדרגות הקצאת ההון לעומת אחוז המימון המבוקש.

אחוז מימון   45%-0%       60%-45%          75%-60%

הקצאת הון       0.35                 0.5                       0.6

*בהלוואת משכנתא לכל מטרה, הקצאת ההון תהיה 0.75

לעיתים, נתקל במקרים בהם יהיה כדאי לשקול להעלות את ההון העצמי – בין אם ע”י הלוואה משלימה או בדרך אחרת שתאפשר את הגדלת ההון העצמי, על מנת לרדת באחוז המימון – מהלך שיכול הוא בלבד לחסוך לנו אלפי וגם עשרות אלפי שקלים.

לדוגמא: משפחת כהן מעוניינת לרכוש את הנכס הראשון שלהם, בשווי 1,000,000 ש”ח. ההון העצמי שלהם עומד על 380,000 ש”ח, והיתרה, בהלוואת משכנתא מהבנק – במקרה שלנו מדובר על סכום של כ- 620,000 שקלים (אשר מהווים כ – 62% מימון) – משמע, תהיה המשפחה במדרגת המימון היקרה ביותר (והמשכנתא למשפחה תתומחר בפועל לפי הקצאת הון של 0.6 ). במקרה כזה, כדאי למשפחה לשקול נטילת הלוואה משלימה של כ-20,000 ש”ח שתתווסף להון העצמי, מהלך אשר יגדיל את ההון עצמי של המשפחה ל- 400,000 שקלים והמשכנתא המבוקשת תרד ל-600,000 שקלים. במהלך פשוט זה – המשפחה תבקש רק 60% מימון – ואמנם ההבדל לא נראה משמעותי (בין 60% ל- 62% מימון) אך מהלך כזה ייתן מרווח לבנק לתמחר לנו את הלוואת המשכנתא בתנאים זולים יותר, וזאת מכיוון שירדנו במדרגת המימון (לאחר גיוס ההון העצמי הנוסף תעמוד המשפחה על הקצאת הון של 0.5).

בדוגמא המחשנו, בצורה “פשוטה” – איך הצלחנו להגיע למצב שבעיני הבנק הסיכון שלו ירד היות ומדרגת המימון ירדה, וכעת יכול להוזיל לנו את הריביות על הלוואת המשכנתא.

זו דרך יצירתית אחת שבה ניתן להמחיש כיצד נוכל לקבל סביבת ריבית זולה יותר בהלוואת המשכנתא שלנו.

כמו כן, בשביל לגלות עוד מספר רב של טיפים ע”י צוות מומחי המשכנתאות של River ייעוץ משכנתאות ופיננסים, מוזמנים להשאיר פרטים בקישור הבא.

למה דווקא לבחור במומחי המשכנתאות של River ייעוץ משכנתאות ופיננסים?

ריבר ייעוץ משכנתאות ופיננסים הינו משרד שמלווה עשרות משפחות בחודש, המתמקד במתן פתרון אישי לכל לקוח. בעוד ברור שכל לקוח זקוק לפתרון אישי הלוקח בחשבון את מאפייניו הכלכליים, בפועל תחום מחזור המשכנתאות מתנהל לפעמים כתעשייה שלא תמיד עושה את מירב המאמצים למצוא את הפתרון הטוב ביותר עבור הלקוח. אנו שואפים למצוינות ונתינת ערך מירבי עבור הלקוח, לאחר אפיון צרכים ובניית תמהיל משכנתא שמתאים לצרכי הלקוח, בנוסף, גם כאשר נקבל תנאי הלוואה  אטרקטיביים, נמשיך לחפש ולהשקיע זמן כדי לבדוק האם ניתן לקבל תנאים טובים יותר – תשומת הלב לפרטים הקטנים והמספרים בסופו של דבר מתורגמת לחסכון ענק עבור הלקוח.