מחזור משכנתא – מה זה?
מחזור משכנתא הוא קבלת משכנתא חדשה או תחליף/ שדרוג למשכנתא קיימת. במילים אחרות זה לקחת את המשכנתא הקיימת, להכניס אותה ל”סל המחזור” ולקבל במקומה משכנתא חדשה ולשפר את התנאים שלה.
ישנם שני שינויים עיקריים שעליהם יש לשים דגש במחזור משכנתא:
- שינוי או המרה של מסלול משכנתא אחד לאחר.
- הארכה או קיצור של תקופת המשכנתא ו/או שיפור הריבית.
שינוי בתנאי המשכנתאות בשוק כיום מאפשר בעזרת מחזור משכנתא לחסוך לא מעט כסף על ריביות, הצמדות ועוד הוצאות מיותרות.
ישנם שני סוגים של מחזורים ומה ההבדל ביניהם:
- מחזור פנימי – הכוונה למחזור משכנתא של לקוח באותו הבנק נתן את המשכנתא (היינו, לקחת משכנתא חדשה מאותו הבנק בו נלקחה המשכנתא המקורית).
- מחזור חיצוני – הכוונה לקבלת משכנתא חדשה בבנק אחר עם תנאים טובים יותר וסילוק המשכנתא המקורית.
מתי מבצעים מחזור משכנתא?
כדאיות של מחזור משכנתא מושפעת משינוי ריביות בשוק המשכנתאות. לכן, כדאי לבדוק את תנאי המשכנתא הקיימת לפחות אחת לשנה, במידה ונמצא כי השינוי לטובתנו זה הזמן לבצע מחזור משכנתא.
מהם השינויים שיצדיקו מחזור משכנתא:
- ירידת ריביות במשק (או בשוק המשכנתאות) – במידה ונתקלתם בירידה בריביות במשק (ריבית בנק ישראל או ריבית פריים) או בירידה ברביות המשכנתא, עליכם לבדוק האם הריבית שלכם במצב הנוכחי משקפת את המציאות בשוק או שאתם משלמים הרבה יותר ממה שאתם יכולים לשלם
* חשוב לדעת, ריביות המשכנתא יכולות להשתנות מידי חודש ולכן גם אם לקחנו משכנתא לפני כחצי שנה, בהחלט יש סיכוי שהריבית ירדה בחדות וזה יוצר אצלנו סיכוי לא רע לחסוך כמה אלפי שקלים . - צורך בשינוי החזר החודשי – החזר המשכנתא חונק את תזרים המזומנים של התא המשפחתי יש צורך לשנות את ההחזר בדרך כלל בשאיפה להקטין אותו, יש מצבים שתזרים המזומנים גדל ובעזרת שינוי החזר חודשי ניתן לקצר את משך תקופת המשכנתא.
לדוגמא: משכנתא של משפחת כהן, נלקחה לפני 5 שנים, ההחזר החודשי 5,000 ש”ח, תזרים המזומנים של המשפחה גדל והם יכולים לשלם 6,000 ש”ח אזי ניתן לבדוק האם כדאי למחזר את המשכנתא באמצעות שינוי מסלול, הגדלת ההחזר החודשי, או סיום משכנתא בתקופה קצרה יותר.
פעולה זו פועלת גם לצד השני, במידה ומשפחת כהן התחייבה לשלם 5,000 ש”ח אך מתקשים לגמור את החודש (או יותר גרוע, גומרים את החודש עם מינוס שגדל וגדל), גם פה עליהם לבדוק מחזור משכנתא באמצעות הורדת ההחזר החודשי והארכת תקופת המשכנתא. - החזר של סכום גדול במשכנתא – המידה ויש למשפחת כהן משכנתא של 1,000,000 ש”ח והם קיבלו או חסכו סכום גדול של כסף אותו ירצו לשלם לטובת סילוק חלק מהמשכנתא, זה מצב שבהכרח המשכנתא משתנה, ולכן מומלץ בטרם הסילוק לבדוק האם כדאי למחזר את המשכנתא.
איך ניתן לבדוק אם משתלם למחזר את המשכנתא?
הדבר הראשון שעל הלקוח לבצע כדי לבדוק כדאיות של מחזור משכנתא הוא הוצאת דו”ח יתרות משכנתא עדכני מהבנק. דו”ח זה כולל את שמות המסלולים שיש ללקוח במשכנתא, התקופה שנשארה בכל מסלול, גובה הרביות אותן משלם, גובה ההחזר החודשי ומידע על עמלות פרעון מוקדם במקרה של סילוק ו\או מחזור משכנתא.
